規模雖好“紅線”難越 孫宏斌開始認真降負債

  18歲的融創尚未經歷過“諸神黃昏”,但它的掌舵人孫宏斌,是在“槍林彈雨”中掙扎過的。

  老孫今年送給融創的“成人禮”,是一本箴言簿,上面寫著“活著、健康活著”。

  說過了許多遍、又打破了許多遍的“降杠桿、慎拿地”,這次大概率是真的了。

  2017年躍升到行業第四、2019年就開始喊“銷售排名沒意義”的融創,過去多年對規模的追求其實從未降低。

  但從今年年中開始,在降低融資成本的目標下,孫宏斌的口徑甚至改成了“必須降負債規模,必須降拿地規模,甚至是降低整體的規?!?,希望借此以三年左右時間把公司的評級做到投資級。

  “降融資成本”和“安全”被孫宏斌在融創2021年年中投資者會上反反復復回答,一遍又一遍強調,他說,“三道紅線”沒達到,沒有人認為公司是安全的,必須達成這些指標,提升評級、降低融資成本,別人才會認為公司是安全的。

  畢竟8%的融資成本相對穩健型房企仍然處于高位,畢竟2020年上半年還踩中三條紅線的融創,只用了半年時間就實現了兩條線轉綠,第三條線在今年的中期業績里依然未能達標。

  借用孫宏斌的話來說,融創前幾年的“降負債”是在不降低負債規模的前提下,通過增加自有資金來降低負債率,這點從融創的有息負債規模和留存收益上也能證實。

  融創面臨的最后這條線——剔除預收款的資產負債率,在房企中的達標率最低,也很難通過短期財務操作達成。融創要想實現第三條線轉綠尤其困難,必須要將整體速度和債務規模降下來。

  “公司這幾年一直在控制負債率,未曾說要控制負債規模,也未曾將拿地規模降到這么低,原因就是公司對市場的判斷:穩房價穩地價穩預期的目標要求公司,必須將負債率真的降下來并持續地改善?!睂O宏斌說,甭管是誰也得認,現在大家更關心流動性,更關心誰能活著。

  資金和土地是房企的兩條命脈。三道紅線緊箍咒,束縛了融創此前的高周轉,未來的利潤增長點需要更多來自壓低支出,而做高評級,繼而降低融資成本,是優化財務結構的一條可行之路。

  在“慎拿地”方面,融創經過上半年在集中供地市場的狂歡,下半年在土地端的降速也可預見。

  孫宏斌定下的目標是,下半年權益拿地銷售占比20%,而監管層定下的要求是40%。

再談降速

  以全年6400億元的銷售目標計算,融創的上半年的確交出了一份不錯的成績單。

  上半年,融創的合同銷售額3208億元,增長率64%,總銷售額居行業前四;實現營業收入958.2億元,同比上升23.9%;歸母凈利潤119.9億元,同比上升9.4%。

  毛利率方面,融創2021年上半年毛利率20.8%,比去年同期的23%下降2.2個百分點,倒也不會構成“勸退”因素。

  增長的銷售額,也起到了平衡融創權益拿地銷售占比的作用。

  今年上半年,融創的權益拿地銷售比是37.9%,貼近央行要求的40%及格線。下半年,孫宏斌希望適當控制拿地規模,把權益拿地銷售占比降到20%。他說,下半年整個融資市場、信貸市場、銷售市場壓力都比較大,融創如果還像過去一樣有多少錢拿多少地、通過合作伙伴再拿地,那降負債率、降融資成本、提升評級是不可能實現的。

  要“小心拿地”“停止拿地”,這樣的話孫宏斌曾經說過幾次。

  往前追溯,2019年年中業績會上,同樣出現了“下半年沒有拿地指標”的說法。而當時,融創的土地儲備已經達到了2.13億平方米,當年的上半年,融創曾以125.53億元收購泛海京滬兩宗地、以67億元接盤新湖中寶20余宗土地,并在放出這個說法的下半年,以40億元接手長實集團大連項目、以152.69億元大手筆收購了云南城投手里的環球資產包……

  近幾年唯一實現了“謹慎拿地”這句話的一年,是2020年。

  2020年全年,根據中指研究院統計,融創拿地金額約為695億元,較上一年大幅減少30.5%,新增貨值較上一年減少近半。

  2021年3月份,融創管理層在業績會上表示,“會比較嚴格地以高標準來控制拿地”,話音剛落,就開啟了購買模式。

  4月中旬,融創以99億元收購了廣西本土房企彰泰80%的股權,資產包中包含南寧、桂林等城市共開發57個項目。

  在公認難度更高的集中供地市場,融創選擇了“接著奏樂接著舞”。

  截至6月底,同樣根據中指研究院統計,融創合計拿地83宗。

  即便根據融創財報內公布的權益土地儲備面積計算,今年上半年的拿地情況也比去年兇猛許多。財報顯示,今年上半年融創新增權益土地儲備約1708萬平方米,2020年上半年僅公布了新增土地儲備為1730萬平方米,但根據其2018年和2020年平均數計算,權益土地儲備僅為新增土地儲備55%,也就是說,估算融創2020年上半年權益土地儲備面積大約在951萬平方米,只占今年的55.7%。

  當然,并不排除今年融創在拿地方面受到的關注度,是有些被放大了的,因為前些年融創的土儲有很大一部分來自收并購市場,在公開市場拿地并沒有那么頻繁。

  近兩年已經少見對孫宏斌使用“白衣騎士”的稱呼,但大家依然記得融創曾在收并購市場橫掃。

  2017年,融創在與萬達的“世紀交易”中一戰成名,以438.44億元收購了萬達13個文旅項目91%的股權。而在表現活躍的2019年,融創以收并購獲取的土儲占全年新增土儲的50%。

  監管趨嚴、資金收緊的大環境之下,孫宏斌對收并購的觀點早在2020年3月已經有了轉變,當時他表態“2020年是地產洗牌年,并購機會會增加,但好的標的不會太多,所以公司拿地會謹慎,不賺錢的活不干?!?/p>

  這一論點到了2021年8月末,更是變成了“目前并購市場是不存在的”。

  孫宏斌說,行業整體控制融資、降負債的大背景下,每個企業都有負債總額限制,凡是出現問題的公司都有大量存量債,并購后就并購了存量債,企業負債規模就超了?!澳壳笆袌鲋?,所有企業,甭管開什么價,并購進五百億債就消化不了,因為每個企業都有負債上限,所以目前收并購市場是不存在的?!彼f。

  在房地產收并購領域,沒有人比孫宏斌有更高的發言權。但融創的確變得非常謹慎。

  藍光發展2021年出現流動性危機之后,知情人士告訴21世紀經濟報道記者,融創也曾接觸過藍光,但最終并沒有選擇出手。

難度升級

  山雨欲來風滿樓。土地端表態降速之后,融創的終極目標是降負債、降融資成本、提升評級。

  這是一個系統性工程,包括評級指標改善、整體資產結構改善、整體投資和拿地節奏調整。

  “三道紅線”方面,融創上半年凈負債率86.6%,現金短債比1.11,剔除預收賬款后的資產負債率76%,最后一條未達標,位于“黃色檔”。

  孫宏斌說,融創之后的戰略是更安全、更從容、更長期、更有價值,要把融資成本從當前的8%,降到5%,但這并不容易。

  融創的“降杠桿”提法也并非第一次。

  2015年嘗試收購雨潤、綠城、佳兆業均告失敗之后,2016年,融創把凈負債率從76%直接抬升到了208%,土儲增長168%,相繼斥資收購萊蒙國際6個項目所有股權、收購聯想的地產業務、收購時代城項目。

  2016年四季度,融創宣布暫停在公開市場拿地。但因2017年遇到了萬達資產出售,合并收購星耀五洲項目、華城富力60%股權等操作,融創的凈負債率達到空前的394%。

  2019年起,融創開始真正把“降杠桿”提上日程。但彼時的“降杠桿”并非真正降低負債規模,而是通過增加自有資金來降低負債率。

  查詢wind數據可以發現,融創的有息負債規模,在2017年和2019年都有激增的情況,分別從上一年度的1128億元躍升到2193億元、從2294億元躍升到3222億元。

  2020年以來,在“降杠桿”的口號下,融創的整體有息負債規模雖未增加,但也沒能有效降低,這一數據在2020年底和2021年年中分別為3034億元和3036億元。

  沿著孫宏斌“增加自有資金來降低負債率”的說法,我們可以發現,融創近年來凈負債率能夠大幅下降,也得益于其凈利潤大幅增加,而每年的分紅比率并未隨之提升,也因此,公司的留存收益不斷增多,增厚了股東權益。

  近幾年,融創的凈利潤出現大幅躍升。如2017年的凈利潤,從2016年的27.71億元激增至131.64億元,2020年則增加至423.5億元。

  但記者查閱融創近幾年的分紅數據發現,自2016年分紅比例40.52%之后,2017年至2020年,融創每年的分紅比例均維持在20%左右,分別為20.47%、21.95%、20.53%、22.02%。

  加減法之下,為融創貢獻了極大的資本留存。2017年至2020年,融創的凈資產分別為438億元、568億元、831億元、1256億元,今年上半年則增至1284億元。

  于是,一條凈負債率降低的軌跡隨之浮現:2017年年中,融創的凈負債率為259.9%,年底降到了202.3%;2018年末,降到了149.4%;2019年和2020年融創的凈負債率指標分別為139.3%、96%;2021年上半年這一指標又繼續下降到了86.6%。

  但這與“降融資成本”和“提升評級”相比,還有距離。

  孫宏斌說,公司當前把降低融資成本、提高信用評級放在第一位,這兩個目標都排在融資前面,負債率、負債規模、拿地規模,都必須下降。不下降的話,融資成本沒法降低。

  “三道紅線”之下,老孫表態目前的戰略是,把規模做成放在三道紅線內合適的規模,“規??s小一點或者沒增長很正常,要把規模適應整個市場?!?/p>

  作為最年輕但最迅速走到了行業TOP4位置的房企,融創這次真的會將規模放在次要位置嗎?而“降融資成本、提升評級”的路,需要走多遠,也是未知數。

  老孫希望這個時間是三年左右,或者再多一點。

 ?。ㄗ髡撸嚎缀{?編輯:張偉賢)

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