廣深第二輪集中供地規則生變 限房價限溢價后樓市何往?

  外界關于“土拍規則修改”的傳聞終于得到現實的印證。近期,全國多地陸續公布第二輪集中供地的信息,與第一輪集中供地相比,第二輪集中供地在細則方面均出現了不少變化。

  粵港澳大灣區核心雙城廣州、深圳也在這樣的背景下掛牌了第二輪集中供地的地塊。

  繼2021年8月26日廣州發布土拍公告之后,8月29日深圳帶著“史上最嚴”的土拍規則宣布恢復第二輪集中供地。從廣深兩地發布的最新土拍規則來看,兩地均響應了此前自然資源部要求的土地溢價上限15%、嚴控樓面地價等相關要求。

  這是在穩地價、穩房價、穩預期的基調下,調控進一步向土地市場延伸的舉措。中原項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,土拍規則的調整是政府按照“三穩”的節奏進一步落實措施,未來政策會持續收緊直到樓市價格有明顯的下降。

  限房價限溢價

  在今年4月首次集中供地結束之后,廣州即將迎來第二批集中供地。

  8月26日,廣州公共資源交易中心發布公告稱,第二輪集中供地將于9月26日和27日在網上限時競價并預計于9月底結束交易。根據公告,此次廣州集中供地涉及48宗住宅用地,合計用地面積305公頃,建筑面積879萬平方米,總起拍價1124億元,折合樓面單價12791元/平方米,其中越秀、天河無新增土地供應。

  從發布的公告來看,廣州第二輪集中供地與首輪集中供地相比,在規則上有明顯的變化,且變得更加嚴格了。公告指出,本次掛牌地價最高溢價率不超15%,其中作為熱點區域的海珠江泰路溢價率被限制在9%。數據顯示,在今年4月份廣州首批集中供地成交的42宗地塊中,有8宗地塊溢價率超過40%,6宗地塊達到45%。

  此外,在廣州的第二批集中供地中,還做出了限制企業房企申請競拍次數、嚴查企業買地資金、限制最高樓面價等要求,主要采用“限地價+競自持+搖號”的方式進行拍賣。同時,公告規定,黃埔南沙宗地范圍內未來建成的房屋售價黃埔限價在2.85萬-4.6萬元/平米、南沙限價在2.4萬-3.78萬元/平米。

  與廣州類似,深圳第二輪集中供地也在規則上做出了相應調整。

  8月29日,深圳市規劃和自然資源局重新發布公告宣布將于9月28日舉行2021年第二批住宅用地集中出讓,在這之前,8月6日深圳曾宣布暫停二輪土拍。

  公告顯示,9月28日的土拍中涉及的地塊與之前沒有變化,總用地面積約83.4公頃,掛牌起始價約為421.98億元。然而,經過這段時間的調整,深圳土拍規則與之前儼然不同,被稱為 “史上最嚴”土拍。

  此次深圳對拍地規則的調整范圍覆蓋了企業從拿地到售樓的整個過程。

  根據公告,除了嚴格落實購地資金審查機制、限制企業拿地數量、強化企業信用約束等調整之外,深圳在土地競價方式上首次推出“三限雙競+搖號”;此外,在限溢價方面,深圳與廣州一樣將土地最高溢價從45%下調至15% ,同時進一步下調住房銷售限價,公告指出,本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%,進一步強化地價房價聯動。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次深圳對供地規則進行調整意味著深圳建立起“地價-房價”聯動控制的商品房新模式,房價地價進入全面管控階段,樓市更加強調公共屬性而不是市場化。

  房價預期趨穩

  今年上半年,全國22城開始實行集中供地,其初衷仍是為了限地價、穩房價、穩預期。但是從第一輪集中供地的結果來看,這并沒有成功澆滅開發商的拿地熱情,土拍市場依然競爭激烈,溢價率也處于較高位置。

  為了讓土地市場走勢趨穩,官方也開始作出新的部署。據21世紀經濟報道此前報道,自然資源部日前對部分集中供地城市作出新的部署,以期在增加供應的同時,更好地穩定地價。自然資源部提出了四點主要要求,其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。

  在這種背景下,第二輪集中供地從規則上看除了較之前更為理性以外,還體現出不同地區之間差異化的特點。

  例如廣州此次的土拍規則中就要求黃埔、海珠、南沙出售給無房家庭占比不低于總套數的50%。

  廣東省房協專家鄧浩志分析認為,這個政策在南沙以及黃埔知識城這些較偏的位置會比較好執行,但如果在海珠或者黃埔的核心地段未必高效?!耙驗楹V檫@些核心區域房價本就很高,這些年的新房買家幾乎都是改善型家庭,首次置業家庭買不起。對于房企而言,海珠這類土地的競拍必須謹慎,針對首次置業者的產品不是做小戶型就能有出路的,可能要準備降價的方案?!?/p>

  關于接下來的樓市價格趨勢,黃韜表示,未來房子價格會呈現出分化的趨勢?!吧倭績炠|好房子仍然上漲,大量‘偽豪宅’降價,整體房價看實體經濟,”李宇嘉也指出:“未來新房價格有望下降,同時,考慮到二手房價格管控的情況,新房和二手房價格聯動控制的價格形成機制也已經形成,新房和二手房聯動下跌的局面已經形成?!?/p>

  而深圳第二輪集中供地,將銷售限價往下調整的動作也被認為具有很強的信號意義。李宇嘉表示,穩地價穩房價是在全國范圍內的頂層設計?!霸谏钲诳赡芫褪且尫績r下跌,因為深圳這幾年來的房價暴漲,其中的泡沫成分非常大,深圳房價下跌是對去泡沫最有力的落實,是對‘房住不炒’最堅定的貫徹?!?/p>

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